La collectivité de copropriétaire est constituée en un syndicat qui possède des droits et des obligations. Ce syndicat naît automatiquement sans formalités particulières. Il travaille en étroite collaboration avec le syndic ou gestionnaire de copropriété. Il est régie par un contrat de syndic.

 

Syndic, syndicat de copropriété et conseil syndical

 

Le conseil syndical, le syndic et le syndicat de copropriété on chacun leur rôle dans la gestion d'un immeuble en copropriété. Voici leurs rôles et leurs caractéristiques.

·        Le syndicat de copropriété

·        Le syndic de copropriété

·        Le conseil syndical

 

Le syndicat de copropriété

 


Il s'agit de l'organe composé des copropriétaires. Autrement dit, tous les propriétaires des lots de l'immeuble en copropriété font parti du syndicat de copropriété.

Il n'y a donc pas besoin d'élection pour le composer. D'autre part, la constitution en syndicat de copropriété est automatique, aucune démarche n'est requise.

Il s'agit d'un organisme collectif doté de la personnalité civile.

Ses missions sont :

 

·        la conservation de l'immeuble,

 

·        l'entretien de l'immeuble,

 

·        la défense de l'immeuble,

 

·        l'administration des parties communes.

 

 

 

Le syndic de copropriété

 


Cet organisme, personne physique ou morale géré par un contrat de syndic, est le mandataire du syndicat de copropriété.

Le syndicat confie au syndic des missions à titre personnel.

Il dispose d'un mandat de trois ans renouvelable et peut être désigné de plusieurs manières :

 

·        en assemblée générale,

 

·        dans le règlement de copropriété,

 

·        par le président du Tribunal de grande instance à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires,

 

·        par le conseil syndical, uniquement s'il s'agit d'un syndicat coopératif.

 


Le syndic peut être :

 

·        professionnel, gestionnaire de copropriété (titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière)

 

·        non professionnel (composé de copropriétaires ou de leurs conjoints).

 


À noter : Choisir un syndic non professionnel présente les avantages d'être moins onéreux et de bénéficier de personnes plus impliquées. Mais plusieurs aura aussi plusieurs inconvénients, parmi lesquels la difficulté pour le syndic de s'assurer, bénéficier d'assez de temps disponible pour assumer cette charge, avoir les connaissances et les capacités suffisantes en droit et en gestion.

Ses missions sont diverses. Le syndic est ainsi chargé par exemple de :

 

·        l'organisation et la tenue des assemblée générale,

 

·        travaux urgents,

 

·        faire respecter le règlement de copropriété,

 

·        d'exécuter les décisions prises en assemblée générale,

 

·        représenter le syndicat dans tous les actes civils,

 

·        administrer l'immeuble au nom du syndicat,

 

·        percevoir les charges dues par les copropriétaires,

 

·        remplir une mission de conseil auprès des copropriétaires,

 

·        réaliser le budget et la comptabilité...

 


En cas de problème avec le syndic, le syndicat peut s'en séparer, pour ensuite désigner un autre mandataire.
Il dispose alors de deux options :

 

·        ne pas renouveler le mandat, une fois celui-ci arrivé à terme,

 

·        le révoquer en assemblée générale par vote à la majorité.

 


Attention : Pour pouvoir révoquer le syndic, les copropriétaires doivent pouvoir prouver qu'une faute a été commise par le syndic. Sans cela, ce dernier est en droit de réclamer des dommages et intérêts.

 

Le conseil syndical

 


Élu pour trois ans par le syndicat de copropriété en assemblée générale, il a pour rôle d'assister et de contrôler le syndic.

La constitution d'un conseil syndical est obligatoire. Il existe toutefois une seule exception, lorsque l'assemblée générale s'oppose à sa création.

Les membres du conseil syndical peuvent être :

 

·        copropriétaire,

 

·        conjoint d'un copropriétaire,

 

·        représentant légal d'un copropriétaire,

 

·        membre d'une société d'attribution copropriétaire,

 

·        locataire-accédant.

 


Enfin, le conseil syndical élit un président. Son rôle est d'assurer le lien avec le syndic.
 

 

 

dès lors qu'un immeuble, comportant des parties communes, est divisé en lots avec au moins deux copropriétaires. C'est une personne juridique distincte de celles de ses membres. Le syndicat peut donc, en tant que tel, agir en justice (ex. litige avec un entrepreneur) et être responsable de son activité.

 

Quel est le rôle du syndicat?

 

L'entretien de l'immeuble

 

Le syndicat des copropriétaires est chargé de la conservation de l'immeuble dans son ensemble. Il doit tout mettre en œuvre pour maintenir l'immeuble dans son niveau de confort initial, ce qui l'oblige régulièrement à réparer les parties communes et les éléments d'équipements.

 

L'administration des parties communes

 

Le syndicat exerce ce pouvoir d'administration par l'intermédiaire du syndic. Ce pouvoir ne se réduit pas à une simple gestion courante. Le syndicat est habilité à procéder à des améliorations, passer des actes d'acquisition ou de cession. Il a qualité, en outre, pour apporter des modifications au règlement de copropriété. Les décisions qu'il prend en assemblée générale sont exécutées par le syndic, son représentant.

 

La trésorerie

 

Le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation. L'assemblée peut décider à la majorité des tantièmes du syndicat de ne pas procéder à cette ouverture.

 

Quelles est la responsabilité du syndicat?

 

Le syndicat ayant la personnalité morale, il peut être poursuivi en justice en cas de dommages causés à des copropriétaires ou à des tiers. Le syndicat peut agir directement contre les copropriétaires auteurs des troubles.

 

Sa responsabilité se traduit par la contribution financière des copropriétaires au prorata de leur participation aux charges.

 

Ainsi, il peut être tenu responsable:
• de ne pas avoir fait respecté le règlement de copropriété,
• des dommages commis par ses préposés dans leur service (concierge...),
• des accidents ou dommages causés par des installations communes (vices de construction ou défaut d'entretien de l'ascenseur, par exemple),
• de ne pas avoir pris les mesures nécessaires visant à l'entretien des parties communes et assurant le fonctionnement normal des équipements (chauffage ...).

 

Il ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en apportant la preuve d'un évènement de force majeure ou d'une faute de la victime.